TÜRKİYE'DE İNSANLARIN EV SAHİBİ OLMA DERDİ, AVRUPA İNSANINA GÖRE NEDEN DAHA FAZLA?

Zaman zaman durgunluk dönemleri yaşansa da, sektörler içerisinde her zaman önemini ve hareketliliğini koruyan emlak piyasasını, Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak ile konuştuk.

Orhan Karakaş'la Haberli Söyleşiler'e konuk olan Kolçak, Karakaş'ın yönelttiği “Faiz konusu, Emlak Piyasası üzerinde nasıl etki ediyor? Türkiye'de İnsanların Ev sahibi olma derdi neden Avrupa insanına göre çok daha fazla? Bu aralar piyasaların durumu nedir? Ev almanın zamanı mı? -Son yıllarda konut yapımı almış başını gidiyor. Bu kadar betonlaşmaya toplumun tepkisi nedir? Sorularına yanıt vererek önemli değerlendirmelerde bulundu. Aynı zamanda kısa adı TÜSODER olan Tüketici Sorunları Derneği'nde Emlak Komisyonu Başkanı da olan Kolçak şunları söyledi:

Yatırım ya da oturum amacıyla konut sahibi olmak isteyen gayrimenkul alıcılarını faiz oranları direkt etkiler. Karar verme aşamasında önemli bir unsur. Geçen yıl ilk çeyrekte konut kredi faiz oranları 0,60 bandına geldiğinde konut alanların 2/3'ü banka kredisi kullanarak yatırımını yaptı. Bunun için çok düşünmedi elindeki peşinatı yatırdı kalanı için borçlandı. Çünkü faiz oranlarının düşük olması taksitleri kolayca ödenebilir kılıyordu. Ayrıca nakit parası olanlar ise mevduat faiz oranlarının düşük olması sebebiyle kaynaklarını gayrimenkule rahatlıkla aktarabiliyordu.

Mevduat faiz oranları konut kredi oranlarının üstünde olduğunda insanlar paralarını mevduatta değerlendirmeyi tercih eder. Mevduat gelir getirmiyorsa para emlak piyasasına kayar. Son bir yıldır faizlerin yukarı tırmanışı, mevduat faizlerinin artması ile ipotekli konut satışları büyük darbe aldı. Bu yıl konut satışlarının düşmesinde ipotekli konut satışları başroldeydi. TÜİK verilerine göre geçen yılla kıyasla yüzde 40'lara yakın ipotekli konut satışında düşme var.

Durum böyle olunca inşaat firmaları konut satışlarını artırmak için 36 hatta 48 ay sıfır faiz ile senetle ev satmaya başladılar. İşin içinde banka yok, faiz yok dolayısıyla tüketiciye çok cazip görünüyor ama doğru bir yöntem değil. İnşaat firması bankanın yapacağı finansörlük işine kendi el atmış oluyor. Özellikle sermayesi güçlü olmayan şirketlerin bir kaç senet ödemesi yapmakta zorlanan tüketici sebebiyle inşaatlar durma noktasına gelebiliyor. Bankanın konut projesine kredi sağlaması kolay bir şey değil. Birçok araştırma ve fizibilite çalışmasından sonra inşaat firmasının yaptığı projeye kredi veriyorlar gerekirse teminat alıyorlar. Bunların hiç birinin yapılmadığı, banka kredisi kullanılmayan bir proje tüketici açısından risk taşır. Kötü niyetli konut üreticileri bu durumdan geçmişte çok fayda sağladılar inşaatları teslim etmediler ortadan kayboldular. Aman bunlara dikkat edelim.

Dünya'da mekân ahrette iman sözü tam bize göre. Bu atasözü gayrimenkulün hayatımızda ne kadar önemli bir yere sahip olduğunu gösteriyor. Kültürümüzde evi olmayana kız bile verilmez. Tek odalı bir evde olsa ev sahibi isen evlenmen kolay yoksa daha çok beklersin. Büyük şehirlerde bu biraz değişmiş gibi görünse de halen evlenirken eviniz varsa büyük avantaj sahibisiniz demektir.

Ev bizim için güven ifade eder, sığınılacak bir liman ve huzur. Hal böyle olunca ne yapıp edip para biriktiriliyor ya da kredi kullanılarak ev sahibi olunuyor.

Borsadan anlamayız ama kime sorsanız doğal bir emlak uzmanıdır. Şehirde yaşayabilirsiniz ya da Anadolu'nun en ücra köşesinde ama arsa, tarla, ev alıp satmışızdır. Bizdeki doğal yetenektir.

Gayrimenkul yatırımı Türk insanı için gelecek güvencesi. Yaşlandığımda başımı sokacağım bir evim olsun kimseye muhtaç kalmayayım düşüncesi ile herkes mutlaka en az bir evim olsun istiyor. Nerdeyse emekli maaşı almaktan daha önemli bizim insanımıza göre. Evim olursa bir şekilde geçinirim ama eviniz yok ise kimsesiz ve çatısız olursunuz.

Oturduğu bir ev var ise ikinci, üçüncü evini alarak kiraya vermek bu şekilde elde ettiği kira ile geleceğini güvenceye almak rahat yaşamak. Gayrimenkul maddi olarak zor durumda kalırsa satabileceği düzenli kar artışının olduğu iyi bir yatırım aracı olarak görülüyor.

Avrupa'yla kıyaslayamayız kendimizi. Bizim gelecek endişemiz var hem geleceğimizin güvencesi hem en iyi anlattığımız yatırım aracıdır emlak.

Bana sorarsanız ev almanın zamanı yoktur. Fırsatlar vardır ve bu fırsatlar hiç bir zaman bitmez. Önemli olan fırsatı yakalamak onu görmektir. En kötü yatırım yapılmaz zamanlarda bile iyi takip ederseniz en büyük fırsatların olduğunu görürsünüz. Hatta kriz zamanları gayrimenkule yatırım yapmak için en iyi zamanlardır bilenler için.

Doğru yatırım doğru fiyatı yakalamakla başlar. Sizde piyasa rayiçlerinin altında gönlünüze ve bütçenize göre bir ev bulduysanız işte sizin ev alma zamanınız gelmiştir kaçırmayın alın.

Ev almak için mutlaka para biriktirmek gerekiyor. Peşinatınız olmalı mümkün olduğu kadar kredi kullanımını minimumda tutmalıyız. Konut kredi faiz oranları ülkemizde halen çok yüksektir. Mortgage var ama faizler yüksek. Kira öder gibi ev sahibi halen olunmuyor. Ben herkese en az yüzde 70 peşinatınız olsun ev alırken üstünü kredi kullanın diye öneriyorum. Halkımız evi beğendiğinde o eve sahip olma hayali ile bütçesinin çok üstünde borçlanabiliyor. İnşaat firmalarının reklamları, tanıtımları birbirinden havalı satış ofisleri bütçemizi unutturuyor. Gelir gider dengesini iyi yapamayabiliyoruz. Bankalar da kredi verirken çok titiz değiller gelirinize göre borç dengesi yeterli derecede kurulmuyor. Ondan sonra aylık taksitleri ödemede zorlanabiliyoruz. Hayatımızın dengesi değişiyor standardımız düşüyor ev taksiti ödeyeceğiz diye yıllarca ev halkı olarak büyük stres yaşayabiliyoruz. Bakın Türk halkı özellikle ev kredisine çok sadık. O krediyi ödemek için her şeyi yapıyor. Ama bunun için aile huzurunu bozmaya gerek yok. Dikkat etmemiz gereken şey ayağımızı yorganımıza göre uzatmak olmalı.

Evlenenler, boşananlar, yalnız yaşamayı tercih edenler, öğrenciler, köyden şehre göçler nedeniyle her yıl 600 bin konuta ihtiyaç duyuluyor. Arz olmasa bu kadar konut yapılmaz. Müteahhitler ticaret adamı, para kazanmasalar neden yapsınlar bu kadar inşaatı.Master planlarımız yok çok daha iyi şehir planlamalarına ihtiyacımız var. Master planlarımız olsa, daha düzenli şehirlerimiz olacak. Uzun vadeli bakmak yerine ruhsat alınan her yere inşaat yapılıyor. Sonra bakıyoruz bazı bölgeler yoğun inşaat altında bazen de hata yaptığımızı kabul ediyoruz ama iş işten geçmiş oluyor.

Her yeri inşaat görmemizin en önemli nedenlerinden biri iki yıl önce çıkan 6306 sayılı Afet Yasası (kentsel dönüşüm ). Bu yasa kapsamında yüzbinlerce alan riskli yani afet alanı ilan edildi. Sadece İstanbul'da 1106,25 hektar riskli alan ilan edilerek resmi gazetede yayınlandı. Afet alanı ilan edilen yerlerde eski yapılır yıkılıp yenileri yapılıyor ya da yerinde dönüşümü mümkün değilse rezerv alanlarında yeni şehirler inşaa edilip oraya taşınıyor.

Yüzde 70 deprem fayları üzerinde bulunan ülkemizde kentsel dönüşüm önemli bir gerçeğimiz. Depreme dayanıklı olmayan, mühendislik hizmeti almamış eskimiş binalarını yıkıp yenileyen ev sahipleri var. Özellikle şehir merkezlerinde ve büyük şehirlerde bu oranlar çok yüksek ve yoğun talep var. Farkında değiliz belki ama kentsel dönüşüm hayatımızda ve şimdi değilse bile riskli binanız için bir gün sizin de kapını çalacaktır.